Аренда квартир
На данной странице находится полезная информация по аренде квартир.
Данная информация будет полезна и интересна как Арендаторам так и Арендодателям.
Юридическое Бюро «РЕСУРС» предлагает собственникам жилья специальную услугу
Доверительное управление недвижимостью.
Доверительно управление недвижимостью – это полный комплекс услуг по аренде
квартир – под «ключ», а именно:
1. Подбор Арендаторов;
2. Заключение договора аренды;
3. Получение арендной платы и своевременной перечисление Арендодателю;
4. Оплата налогов в размере 6%;
5. Уборка помещений и текущий ремонт.
Далее на этой странице:
1. Понятие и значение договора
аренды квартиры.
2. Законодательное регулирование арендных отношений.
3. Договор коммерческого найма жилья.
4. Скачать договор аренды квартиры бесплатно.
5. Субъектный состав договора аренды (найма)
жилых помещений: права и обязанности сторон.
6. Условия договора коммерческого найма (аренды
квартиры):
6.1 Существенные условия договора найма (аренды) жилого помещения;
6.2 Обычные условия договора найма (аренды) жилого помещения;
6.3 Случайные условия договора найма (аренды) жилого помещения;
6.4 Квалификационные признаки договора найма (аренды) жилого помещения.
7. Финансово-правовые последствия
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору найма
(аренды) жилого помещения:
7.1 Последствия нарушения наймодателем своих обязанностей.
8. Порядок досудебного и судебного урегулирования
разногласий между сторонами договора найма (аренды) жилого помещения:
8.1 Преддоговорные споры;
8.2 Претензия;
8.3 Исковое заявление;
8.4 Государственная пошлина за рассмотрение дела.
9. Государственная регистрация
договора аренды квартиры.
1. Понятие и значение договора аренды
квартиры
Договор аренды (имущественного найма) квартиры относится
к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК
как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других
правовых нормах, термины "аренда" и "имущественный наем"
употребляются как тождественные.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют
передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни
собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании
имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор
аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая
бытовую.
С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное
развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда
предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование
является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров.
Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих
иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы,
оказание услуги).
Согласно договору аренды, основная обязанность собственника - передача
имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном
правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения
арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.
Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат
к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное
пользование. Однако жилое помещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими
признаками этого обязательства являются особенности предмета договора
(жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо,
получающее жилое помещение в пользование исключительно для проживания).
Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма
жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет
на механизм их правового регулирования (см. гл. 32 Учебника). Общие положения
об аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат
ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого
помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения
законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со
своей нормативно-правовой базой.
В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование
всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено
также платным характером временного пользования.
Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е.
извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического
обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного
владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от
посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК).
2. Законодательное регулирование арендных
отношений.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений,
претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование
сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации
от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики",
предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных
правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения
или строительства жилья за счет собственных средств.
Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать
требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических
условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального
найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному
жилищному фонду.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает более широкие
возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том
числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения,
аренды жилья и других оснований.
Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию
найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает,
что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения,
существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового
регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении
жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса и главы
35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения.
Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование
найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс
(Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора?
Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.
Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является
Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой
главы выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых,
несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными
особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную
направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.
Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование
конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование.
Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут
применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами
об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены
для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не
имеющих специфических признаков.
Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдельных видов договора
аренды.
Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие
положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд.
III ч. 1 ГК. Они применяются к аренде постольку, поскольку не противоречат
ее специфике и нормам о ней.
Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК. Специальные
правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды
отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных
актов. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится
в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой.
Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения
договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями
жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне
арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может
быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести
четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить
сферу их действия.
Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает
их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.
Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и
тем, что смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей
договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей
в жилье социально не защищенных слоев населения.
3. Договор коммерческого найма жилья.
Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из
найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма
и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также
наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива
и наем служебного жилого помещения и общежития.
Ниже мы более детально рассмотрим договор коммерческого найма жилья.
В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения,
определены его стороны и условия.
Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.
Поэтому общие положения об аренде ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно
применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы
35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого
применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.
Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление
жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания
в нем» (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения – один из самых распространенных гражданско-правовых
договоров.
Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель
передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную
плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать
его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности
по договору.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют
многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как
правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям
договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого
помещения:
1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти
лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным
на пять лет;
2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.
Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное
жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:
1) квартиры;
2) жилого дома;
3) части квартиры или жилого дома.
В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с
жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть
общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся
за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.
290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).
Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая
его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых
жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом
местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется
соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если
стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить
коммунальные платежи.
В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность
не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого
найма.
Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но
потом Федеральный закон от 6.05.2003 г., а сейчас и ЖК РФ регламентировал
наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.
Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое
лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное
образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц).
Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение
может быть передано только по договору аренды с обязательным условием
использования этого помещения для проживания граждан.
Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек.
Но как справедливо заметил С.М. Корнеев, закон указывает и множественность
лиц на стороне нанимателя.
В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность
и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в
том числе при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной
собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор
найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны
в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных
в нем условиях.
В жилом помещении могут постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие
граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре
найма.
Правовое положение указанных лиц существенно отличается от положения членов
семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями.
В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая
конструкция ответственного титулосодержателя.
Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том,
что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне
с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд
других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности
по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих
в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.
Замена нанимателя в договоре коммерческого найма всегда является изменением
правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности
нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.
Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем,
имеют равные с ним права, но не приравнены в вопросах ответственности.
Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав и обязанностей у прежнего
и нового нанимателя. В научной литературе случаи замены нанимателя относят
к изменению правоотношения найма жилого помещения.
Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно
проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной
ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен
наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права
наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора
при солидарной обязанности должников.
После заключения договора найма и в период его действия другие граждане
на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только
с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих
на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения
учетной нормы жилого помещения.
Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно
проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не
распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55
СК РФ).
Право следования коренным образом отличает право нанимателя жилого помещения
при переходе права собственности на него от наймодателя к третьему лицу
от права совместно проживающих с собственником членов его семьи. С 01.01.2005
г., согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности
на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения
права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника,
если иное не установлено законом.
Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних,
постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель
и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель
(п. 1 ст. 686 ГК).
И.В. Чечулина более 20 лет назад предлагала в п. 1 ст. 686 ГК РФ слова
«совершеннолетних граждан» заменить на «одним из дееспособных граждан».
Законодатель не принял это предложение. В результате существует различие
в правовом регулировании замены нанимателя в коммерческом и социальном
найме жилого помещения.
Замена в п. 1 ст. 686 ГК РФ слов «одним из совершеннолетних граждан» создает
возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма для эмансипированных
несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18-летнего возраста.
Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии
из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью).
В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:
нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих
граждан, а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п.
2 ст. 686).
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается
в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является
единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование
помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую
обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны
быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе
с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре
таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами
ст. 679 ГК РФ.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого
найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя, ГК РФ устанавливает
преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
(ст. 684), т.е. пролонгацию.
К договорам коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный
наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.
Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем
за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых
условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц,
постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать
внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об
отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения,
а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается
продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не
сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора
с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом,
наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным
и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Договор может быть продлен и на новых условиях.
Существенные изменения обстоятельств являются основанием для изменения
или расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает из
существа обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещения
перестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийном
состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие изменения
обстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством,
увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся
к непредвиденным.
При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за
невнесение или нарушение сроков внесения платы, по логике вещей, должны
устанавливаться соглашением сторон. Взыскание неустойки является мерой
гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину
лишь при наличии его вины (п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК РФ). В гражданском
праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция
вины. Иначе говоря наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия
своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих
обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной
платы, являющейся единственным источником существования того или иного
гражданина.
К характеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора.
Предполагается, что по договору коммерческого найма помещение предоставляется
лишь для временного проживания (чч.5, 6 ст. 1 Закона «Об основах федеральной
жилищной политики»). Максимальный срок действия договора коммерческого
найма определяется в пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).
В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых
помещений – краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно
уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять
в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет
преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном
случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении
краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать
лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются
лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено
иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений,
оговорив это в тексте договора найма.
Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной
регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.
О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании».
«При этом возникает закономерный вопрос, – пишет она, – почему законодатель,
предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества
(п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого
найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать
данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии
с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не
менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации.
4. Скачать договор аренды квартиры
бесплатно:
Данные формы документов были разработаный профессиональными
юристами, владеющими большим опытом по аренде недвижимости. Необходимо
учитывать, что каждая сделка по аренде/найму индивидуальна. Для каждой
сделки по аренде необходимо иметь свой конкретный договор. Обращайтесь
к специалистам, во избежание недоразумений и разочарований!
Договор
аренды квартиры
Акт
приема передачи к договору аренды
5. Субъектный состав договора аренды
(найма) жилых помещений: права и обязанности сторон.
В договорных отношениях есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК
РФ). В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и
наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора
найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от
ситуации.
Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении
той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях
по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать
стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам. При определении
наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправную точку.
На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно
или через уполномоченных лиц. Относительно контрагента наймодателя, т.е.
нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо в коммерческом найме нанимателем
может быть только гражданин (естественно, дееспособный).
6 . Условия договора коммерческого
найма (аренды квартиры).
Основные условия договора коммерческого найма вытекают из его определения.
Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает
нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату
во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать
его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства
по договору.
Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.
Поэтому общие положения об аренде ст. 606-625 ГК РФ могут субсидиарно
применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы
35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого
применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.
Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья
стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от
его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому,
сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются
с родителями, детьми.
Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который
ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует
нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного
требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.
Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче
ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить
себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору.
Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения
неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.
Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения?
6.1 Существенные условия договора найма (аренды) жилого помещения.
Необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований
ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное
жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира,
дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для
проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством,
то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть
благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать
установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера,
определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40
Жилищного кодекса РСФСР).
Но названными требованиями условия договора не исчерпываются.
6.2 Обычные условия договора найма (аренды) жилого помещения.
К обычным условиям можно отнести срок, на который сдается жилое помещение.
Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок,
не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается
заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора
(до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права
нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного
права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем
жилое помещение, производить замену нанимателя.
Конечно, еще важным условием договора является размер оплаты за жилое
помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии
с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата,
установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое
помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором,
а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего
за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).
Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические
лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно
проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре
таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами
ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя
и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены
другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении
несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается
при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади
на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности
заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения
договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем
ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя
сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену,
передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую
цену.
Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под
офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК,
устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания
граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в
иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади.
Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже
с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных
от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения
(ст.293 ГК).
6.3 Случайные условия договора найма (аренды) жилого помещения.
Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен
иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может
обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы,
передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая
техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование.
Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого
помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением
договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник
жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.
Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами.
При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства
нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг,
оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно
найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении
затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.
6.4 Квалификационные признаки договора найма (аренды) жилого помещения.
Важнейшим признаком договоров найма жилого помещения является их потребительский
характер. Выделение в ГК признаков таких «потребительских договоров» имеет
целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ
одному из контрагентов – гражданину, который является в этом случае потребителем
товаров, работ и услуг.
Еще один признак - удовлетворение личных потребностей, который сближает
договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и
бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет
предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или
иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью»
(п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что
подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять
бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК).
То обстоятельство, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует
указание на временный характер отношений сторон не может быть использовано
в качестве классификационного признака, так как соответствующий пробел
в определении компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре
коммерческого найма.
Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного
пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне
объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного
из основных принципов гражданского права -эквивалентности отношений. В
подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите
на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без
оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать
встречного удовлетворения. Все это и было причиной выделения наряду с
главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых
помещений (гл. 34 и 35), главы 36, которая регулирует договор, отличающийся
от предыдущих по сути дела только двумя признаками - безвозмездностью
и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны
иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном
порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный
фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю
речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной
категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке -
без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо устанавливать разные
правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение
из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации
либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например,
в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса). Такая нивелировка достигается,
как уже было показано, признанием возможности существования безвозмездных
договоров социального найма.
Можно классифицировать Договор найма жилого помещения по еще некоторым
признакам:
а) по моменту возникновения обязательств: консенсуальный;
б) по содержанию регулируемой договорами деятельности: имущественный (на
передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг);
в) в зависимости от того, кто может требовать исполнение договора: договор
в пользу участников;
г) в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных
благ: возмездный договор;
д) по основаниям заключения: свободный;
е) в зависимости от юридической направленности: основной договор;
ж) в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами:
взаимный (каждая сторона имеет и права и обязанности);
и) в зависимости от определенности правового основания сделки: каузальные;
к) по форме договора: простая письменная.
Сторонами в договоре являются: наймодатель - лицо, предоставляющее имущество,
и наниматель - лицо, которое получает имущество во временное пользование.
Договор может заключаться между гражданами, между организациями, а также
между гражданами и организациями.
7. Финансово-правовые последствия
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору найма
(аренды) жилого помещения.
Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть
права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Статья
676 ГК предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное
жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (о пригодности жилого
помещения ст. 673). Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том
числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки,
полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель
в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо
безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной
платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно
удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной
платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть
договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков,
не покрытых удержанием из арендной платы.
Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора
найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания,
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать
предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных
услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного
дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств
для оказания коммунальных услуг.
Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование
жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное
внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено
договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей
по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687).
Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя,
так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный
ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель,
а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться
в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или
капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок
(ст. 616).
Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма
жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть
договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении
договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то
до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться
расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.
7 .1 Последствия нарушения наймодателем своих обязанностей.
Рассмотрим теперь последствия нарушения наймодателем своих обязанностей.
В статье 676 ГК не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей.
Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной
своих обязательств является возмещение причиненных убытков. Помимо возмещения
убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность
предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав
потребителей [18] и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября
1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"
[19], разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется
и на отношения между нанимателем и наймодателем: отношения, регулируемые
законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров
найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения
работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома,
в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению
предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего
ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания
коммунальных услуг.
Статьей 687 ГК определены условия, и порядок расторжения договора коммерческого
найма жилого помещения (как уже отмечалось выше к договору социального
найма применяются правила ст. 98 ЖК). Нанимателю предоставлено право в
любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить
наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил
указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев
- договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого
последствиями.
Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма
лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований
является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса. Договор
найма может быть расторгнут в случаях:
- невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть
месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более
двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Такое основание
для расторжения договора найма или договора социального найма, как невнесение
нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые
предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15
и 18 Закона);
- разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми
другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.
Суд, рассматривая требование наймодателя о расторжении договора по указанным
причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный
срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если
в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет
причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет
в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя
суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить
исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права
и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда
срок.
В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения
договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель
или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое
помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы
соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается
любое использование не для проживания или не только для проживания. Так,
в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых
помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций.
Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия,
которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном
доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным,
то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель
может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Предупреждение является обязательным условием предъявления требования
о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о
расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения
наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение
не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях
суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю
срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть
договор найма.
И, наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с
требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным
для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены
и другие случаи расторжения договора найма.
Гражданский кодекс устанавливает последствия расторжения договора найма
жилого помещения (ст. 688 ГК РФ): выселение нанимателя и всех проживающих
с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения.
8. Порядок досудебного и судебного урегулирования
разногласий между сторонами договора найма (аренды) жилого помещения.
8.1 Преддоговорные споры.
Преддоговорные споры — споры по заявлениям о понуждении заключить договор
и о разногласиях по условиям договора. Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях
передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение
суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса («Заключение договора в обязательном
порядке») либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон
имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор
на определенных судом условиях обязателен для исполнения сторонами в силу
ст. 16 АПК РФ. Судебные решения по преддоговорным спорам не требуют никаких
действий по принудительному исполнению и имеют правообразующее значение.
Возможность передачи в суд спора, возникшего при заключении договора,
может быть предусмотрена сторонами в самом договоре. Такое условие договора
именуется арбитражной оговоркой. Соглашение о передаче спора в суд может
быть достигнуто и по конкретному договору.
Преддоговорные споры возникают когда Сторона, получившая проект договора,
соглашается его заключить, но на иных условиях. При этом ею формулируются
свои контрпредложения (новые условия). Оправданным является порядок, когда
договор подписывается с отметкой перед подписью о наличии разногласий,
а к возвращаемому экземпляру прилагается протокол разногласий. Этот документ
упоминается в ст.ст. 415 и 498 ГК. На практике он нередко оформляется
как сопоставительная таблица текстов предложения и ответа либо как изложение
встречной редакции договорных пунктов.
При заключении договора путем обмена письмами, телеграммами, факсами в
направляемых ответах следует указывать вносимые контрпредложения и выделять
их в тексте ответа.
Сторона, получившая ответ о согласии заключить договор, но на иных условиях,
может поступить одним из следующих способов:
1) принять меры к урегулированию разногласий. Ст.ст. 477 и 498 ГК предусматривают
этот способ действий лишь для договоров поставки и закупки для государственных
нужд, хотя он может использоваться для всех видов хозяйственных договоров.
Рассмотрение разногласий производится руководителями субъекта хозяйствования
с участием юрисконсульта и других специалистов. Результаты переговоров
оформляются протоколом согласования разногласий, служащим приложением
к договору, либо составлением нового текста договора.
При невозможности переговоров (из-за отдаленного нахождения контрагентов,
срочности заключения договора и т.п.) другой стороне направляется письмо
с мотивированным изложением своей позиции. Такие действия во многих случаях
ведут к снятию контрагентом выдвинутых возражений, выработке единой позиции,
способствуют установлению договорных отношений;
2) дать письменное подтверждение на включение контрпредложений в договор.
Сообщение о таком согласии влечет признание договора заключенным на условиях,
заявленных в качестве разногласий;
3) поступившие возражения рассматривать в качестве предложения заключить
договор на новых условиях. Здесь субъекты как бы меняются местами. Сторона,
получившая ответ с возражениями, в свою очередь сообщает приемлемую для
нее редакцию спорных условий;
4) передать спор (разногласия) по условиям заключаемого договора на разрешение
хозяйственного или третейского суда.
8.2 Претензия.
Претензия - требование кредитора к должнику об уплате долга, возмещении
убытков, уплате штрафа, устранении недостатков поставленной продукции,
проданной вещи, выполненной работы. До предъявления иска, вытекающего
из отношений между организациями, обязательно предъявление ПРЕТЕНЗИИ.
Претензия должна быть составлена в двух экземплярах, один из которых передается
продавцу (изготовителю, исполнителю), а на втором продавец (изготовитель,
исполнитель) делают отметку о ее получении. Под продавцом (исполнителем,
изготовителем) понимается индивидуальный предприниматель или юридическое
лицо, продавшее товар (выполнившее работу, оказавшее услугу), а не конкретный
работник, осуществлявший взаимодействие с Вами. Поэтому претензия может
быть передана любому лицу, представляющему контрагента. Таким представителем
является любой работник. Претензию можно передать лично не только по конкретному
адресу приобретения товара (работы, услуги), но и в любом месте осуществления
деятельности Вашего контрагента. Отдельные продавцы (исполнители) бывает,
меняют место своей дислокации, в связи с чем, обратившись по адресу, где
вы приобрели товар, вы можете обнаружить другую вывеску. Не стоит отчаиваться.
Сведения о зарегистрированных индивидуальных предпринимателях и юридических
лицах Вам обязаны предоставить в регистрирующем органе, которым является
соответствующая Инспекция Федеральной налоговой службы. Сохранившиеся
кассовые и товарные чеки, в таком случае, окажутся хорошим подспорьем.
В случае если продавец являлся предпринимателем, но к моменту предъявления
претензии прекратил осуществление предпринимательской деятельности, это
не означает, что к нему нельзя предъявить претензию. Иная ситуация с юридическими
лицами. Если юридическое лицо ликвидировано или фактически прекратило
свою деятельность, и у него отсутствует правопреемник, то необходимо в
каждом конкретном случае или выбирать другого контрагента, к которому
в соответствие с законом потребитель может предъявить требование или обратиться
в общественное объединение потребителей, где вам дадут совет, как поступить
в такой ситуации.
Если по каким-либо причинам продавец (изготовитель, исполнитель) отказываются
принимать претензию, либо ставить свою подпись на вашей копии, отправьте
претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Также возможно в
присутствии двух очевидцев, которыми могут быть и ваши родственники или
знакомые, оставить претензию любому работнику продавца (изготовителя,
исполнителя). Тогда на втором экземпляре необходимо сделать запись о том,
что претензия вручена тогда-то в присутствии очевидцев с их подписями
и указанием их адресов и паспортных данных. При этом надо учитывать, что
эти очевидцы могут быть впоследствии вызваны в суд в качестве свидетелей
для подтверждения факта передачи (вручения) претензии.
Получив претензию, продавец (исполнитель) должен принять решение о порядке
рассмотрения вашего требования. Так, например, приняв решение о проведении
проверки качества, он должен известить вас о времени и месте ее проведения.
Если наличие недостатка не оспаривается, но в результате проверки качества
продавец (исполнитель) посчитал, что причиной возникновения недостатков
являются ваши виновные действия (например, нарушение правил хранения или
эксплуатации) или бездействие (например, не выполнение требований о техническом
обслуживании), то продавец обязан провести экспертизу. Потребитель вправе
принимать участие, как в проверке качества, так и при производстве экспертизы.
Во избежание недоразумений, рекомендуем Вам изначально высказать в тексте
претензии такое свое намерение, с просьбой проинформировать Вас о месте
и времени проведения проверки качества (если она не осуществляется в момент
передачи вами некачественного товара) или экспертизы, с указанием лиц,
которые будут их проводить.
Обратите внимание на то, что продавец не обязан вам письменно отвечать.
В силу четких указаний закона он должен в установленный срок или удовлетворить
Ваше требование, или отказать Вам в этом. При этом под отказом понимаются,
как фактический отказ, так и любое бездействие контрагента. Это необходимо
учитывать при написании конкретной претензии. Если Ваше требование касается
денежных выплат (возврата стоимости товара или выплаты неустойки или убытков),
то рекомендуем Вам указать в тексте претензии полные реквизиты Вашего
банковского счета, куда контрагент, в случае согласия с вашими требованиями,
сможет перечислить денежные средства. Если требование касается вещи или
предмета, то укажите наименование и местонахождение вещи.
Если Ваше требование не удовлетворено, то еще раз оцените правомерность
своих требований, возможно, посоветуйтесь с юристом общественного объединения
потребителей и обращайтесь в суд. Обратиться в суд Вы можете как самостоятельно
(при необходимости юристы общественных объединений окажут вам помощь в
составлении иска), так и обратиться с просьбой к конкретному объединению
потребителей о выступлении в защиту Ваших прав и обращении в суд с иском
от лица общественного объединения потребителей.
8.3 Исковое заявление.
Сущность предъявляемого в суд иска излагается в исковом заявлении заинтересованного
лица.
Иском в гражданском процессе называется обращение в суд заинтересованного
лица с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или охраняемого
законом интереса путем разрешения спора о праве.
Иск служит процессуальным средством разрешения спора о праве между сторонами
материально-правового отношения.
Иск - обращение юридически заинтересованного лица к суду с требованием
о рассмотрении и разрешении материально-правового спора истица с ответчиком
путем признания наличия или отсутствия между ними правоотношения или права,
а также принуждение ответчика к исполнению лежащих на нем обязанностей,
либо прекращения (изменения) правоотношения сторон в целях защиты прав
и интересов истца.
Оно подается в письменной форме и подписывается истцом или его представителем.
Закон предусматривает обязательные требования к реквизитам и содержанию
искового заявления. Истец, при предъявлении иска должен в обязательном
порядке соблюдать надлежащую форму иска в соответствии со ст.126 ГПК РФ.
В исковом заявлении должны быть указаны:
• Наименование арбитражного суда, в который подается заявление.
• Наименование лиц, участвующих в деле, и их почтовые адреса.
• Цена иска, если иск подлежит оценке.
• Обстоятельства, на которых основаны исковые требования.
• Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка урегулирования
спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной
категории споров или договором.
• Доказательства, подтверждающие основания исковых требований.
• Расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы.
• Требования истца со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты,
а при предъявлении иска к нескольким ответчикам требования к каждому из
них.
• Перечень прилагаемых документов.
• Иные сведения, если они необходимы для правильного разрешения спора,
а также имеющиеся у истца ходатайства.
Истец при предъявлении иска обязан направить другим лицам, участвующим
в деле, копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые
у них отсутствуют .
Документы, прилагаемые к исковому заявлению:
1. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных
порядке и размере.
2. Документ, подтверждающий направление копий искового заявления и приложенных
к нему документов другими участвующими в деле лицам.
3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются исковые
требования.
4. Доказательства соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования
спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной
категории споров или договором.
5. Если исковое заявление подписано представителем истца, прилагается
доверенность, подтверждающая его полномочия на предъявление иска.
6. К заявлению о понуждении заключить договор прилагается проект договора.
Подача заявления сама по себе не влечет возбуждения гражданского дела
в суде. Необходимо положительное решение судьи о принятии заявления. Судья
принимает заявление, если истец обладает правом на иск и им соблюдены
все требования закона.
Пример: в иске о признании расторгнутым договором найма жилого помещения
в связи с выездом нанимателя на постоянное место жительства в другую местность,
факт вывоза домашних вещей из занимаемого жилого помещения, на который
ссылается истец, служит лишь доказательством, а основания иска - выезд
на постоянное место жительства в другую местность.
Основание же иска может состоять из единичного обстоятельства или их совокупности.
Обычно основание иска состоит из нескольких обстоятельств, имеющих характерное
значение. Их совокупность составляет активное и пассивное основание иска.
8.4 Государственная пошлина за рассмотрение дела.
Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17
Налогового Кодекса РФ, при их обращении в государственные органы, органы
местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые
уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации,
законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными
правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении
этих лиц юридически значимых действий.
Плательщиками государственной пошлины признаются:
- организации;
- физические лица.
Указанные лица признаются плательщиками в случае, если они:
1) обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных
НК РФ;
2) выступают ответчиками в судах общей юрисдикции, арбитражных судах или
по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда
принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
9. Государственная регистрация
договора аренды квартиры.
Для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением
во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем
используется конструкция договора найма жилого помещения.
Что касается юридических лиц как возможных арендаторов
жилых домов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены
во владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие
юридического лица как арендатора в этом случае ограничивается лишь возможностью
использовать объект аренды (жилой дом или иное жилое помещение) исключительно
для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма/аренды жилого помещения может
быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого
помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным
законодательством (пункт 1 статьи 673 ГК РФ).
При подписании договора аренды/найма необходимо обратить
внимание на следующее:
1. Правоустанавливающие документы на жилое помещение,
т.е. это те документы, на основании которых жилое помещение принадлежит
арендодателю/наймодателю.
2. Доверенность, в случае если договор аренды/найма подписывает представитель
какой-либо из сторон. Особое внимание необходимо уделить кругу полномочий
такого представителя (имеет ли он право подписывать договор аренды/найма,
получать арендную плату и пр.).
3. В случае если арендодателем/наймодателем является несовершеннолетний,
то необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства, которое
выдается органами местного самоуправления.
4. Договор найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет.
Действующим законодательством установлено, что в случае заключения договора
аренды жилого помещения на срок более года, такой договор подлежит государственной
регистрации.
Согласно ст.674 ГК РФ договор найма квартиры заключается в простой письменной
форме путём составления единого документа, подписанного сторонами. Другой
формы заключения договора найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.
Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем
(муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения)
и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по
пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем
простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не
влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае
спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские
показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства
(ст.162 ГК РФ).
Требования о государственной регистрации договора коммерческого найма
между физическими лицами в Гражданском и Жилищном кодексах РФ прямо не
предусмотрено, соответственно договор коммерческого найма не подлежит
государственной регистрации.
Это именно договор найма, потому что договор аренды заключается лишь в
том случае, если один из участников является юридическим лицом, и тогда
уже государственная регистрация такого соглашения необходима (п.2 ст.651
ГК РФ).
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договоров
аренды квартиры:
• Подлинники договора
• Физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие
личность (для предъявления).
• Юридические лица - учредительные документы, а также документ, подтверждающий
факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц
и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика
с указанием его ИНН (подлинники и копии).
• Кадастровый паспорт и экспликация жилого помещения (подлинник и копия,
заверенная органом, выдавшим данные документы).
• Распоряжение органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения
в аренду юридическому лицу (аренда муниципального жилья).
• По общему правилу, регистрация договора аренды квартиры занимает 1 месяц
с момента подачи документов в регистрирующий орган. По истечении срока
регистрации договора аренды квартиры либо вносится запись в ЕГРП о наличии
обременения либо выносится решение о приостановке в регистрации договора
аренды квартиры в случае обнаружения каких-либо противоречий и несоответствий.
• Государственная пошлина за регистрацию договора аренды квартиры установлена
в 15000 руб. для юридических лиц и 1000 руб. для физических.
Обязательной государственной регистрации договоров подлежат все изменения,
которые вносятся в договор аренды. Если изменения не зарегистрировать,
то договор будет действовать в том виде, в котором он находился до принятия
изменений.
В связи с тем, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о
государственной регистрации договоров аренды жилых помещений, к таким
договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ.
Соответственно договор аренды более года подлежит обязательной государственной
регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). Более того, сделка считается заключенной
лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный
договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В подавляющем большинстве случаев сразу же после составления договора
аренды и его подписания арендатор въезжает в помещение и начинает вносить
арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды,
как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Процесс
государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не
менее, в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000
года, долгосрочный договор аренды жилья считается заключенным только с
момента его государственной регистрации.
Иными словами, чтобы избежать государственной регистрации договора аренды,
стоит заключить договор аренды на срок, который хотя бы на один день был
меньше года, причем годом признается период времени, состоящий из двенадцати
полных месяцев, следующих подряд. Только такой договор считается заключенным
с момента государственной регистрации договора, и при ее отсутствии договор
аренды недвижимого имущества является незаключенным со всеми вытекающими
последствиями.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды квартиры (или
любого другого недвижимого имущества) в регистрирующий орган может обратиться
одна из его сторон.
Условие о том, какая сторона производит регистрацию договора аренды, обычно
прописывается в тексте договора вместе с условием о том, какая сторона
несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Следовательно,
в договоре стороны должны определить, кто и в какие сроки предоставляет
необходимые для регистрации документы. Ведь впоследствии спорные моменты
по взаимоотношениям сторон могут возникнуть не только между контрагентами,
но и со стороны третьих лиц, которыми нередко являются налоговые органы.
На стадии подписания договора сторонам следует предпочтительнее определить
порядок и обязанности по предоставлению нужных документов для совершения
регистрации договора аренды, в том числе и в случае внесения в договор
необходимых изменений. Стороны по зарегистрированному в установленном
порядке договору аренды квартиры (недвижимого имущества) должны учитывать,
что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и
он сам. При изменении сторонами зарегистрированного договора аренды обязательства
сторон сохраняются в измененном виде по отношению к первоначальным, что
означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение
об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации,
является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется
требование об обязательной государственной регистрации. Поэтому, если
соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды
недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то согласно п.3 ст.433
ГК РФ это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной
регистрации договора аренды в установленном порядке.
Государственная регистрация договора аренды происходит на основании экспертизы
перечня документов согласно Правилам ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением
Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, и нормативным правовым актам, принятым
в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом
РФ не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую
передачу актом приема-передачи.
|
